Εκμίσθωση – υπενοικίαση δωματίων ή διαμερισμάτων.

Τί επιτρέπεται και πότε;

Προσεγγίζουμε ένα από τα βασικότερα θέματα που απασχολούν το γκρουπ μας και λύνουμε τις επι μέρους απορίες που υπάρχουν για τα δικαιώματα και υποχρεώσεις του  ενοικιαστή, υπενοικιαστή και ιδοκτήτη.

Αρχικά θα πρέπει να γνωρίζετε ότι η εκμίσθωση – υπενοικίαση δωματίων ή διαμερισμάτων μπορεί πολύ εύκολα να σας οδηγήσει σε ακύρωση – τερματισμό του συμβολαίου κατοικίας σας.

Σας εξηγούμε τί επιτρέπεται και τί όχι

Υπάρχουν πολλοί λόγοι για να υπενοικιάσετε ένα δωμάτιο ή το διαμέρισμά σας για περιορισμένο χρονικό διάστημα όπως εκτενείς διακοπές, επαγγελματικά ταξίδια διάρκειας, σπουδές κ.α.
Αντίστοιχα υπάρχει και μεγάλη ζήτηση κατοικίας για μικρό ή μεγαλύτερο διάστημα, αλλά όχι μόνιμη ( αναφέρουμε ως μόνιμη διαμονή διάρκειας άνω του έτους). Φοιτητές, τουρίστες ή ασκούμενοι από διάφορους προορισμούς είναι ευγνώμονες για την απλή δυνατότητα εύρεσης ενός μέρους για διαμονή για το περιορισμένο διάστημα που επιθυμούν.
Αρκετοί από αυτούς που βάζουν το διαμέρισμά ή δωμάτιό τους για εκμίσθωση σε διαδικτυακές πύλες ή αναζητούν συγκάτοικο για να εξασφαλίσουν μέρος του κόστους. Δυστυχώς όμως δεν γνωρίζουν ότι διατρέχουν κίνδυνο να ακυρωθεί το συμβόλαιό τους από τον ιδιοκτήτη και να βρεθούν οι ίδιοι χωρίς κατοικία.

Τί είναι η υπενοικίαση;

Ορίζεται από το ότι ένας νέος μισθωτής-υπενοικιαστής, πληρώνει το ενοίκιο στον κύριο μισθωτή που φαίνεται στο συμβόλαιο και αποκτά το δικαίωμα χρήσης του χώρου ως τετραγωνικά και ως κοινή χρήση με άλλους όπως αυτό ορίζεται από το μισθωτήριο συμφωνητικό, με το κύριο μισθωτή και τον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος.

Τα δωμάτια που υπενοικιάζονται ονομάζονται WGs και συχνά νοικιάζονται με πρόσθετο μισθωτήριο συμφωνητικό μεταξύ το κύριου μισθωτή του δωματίου και τον υπενοικιαστή. Κατά κανόνα αυτός ο τύπος ενοικίασης πρέπει να εγκριθεί από τον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος. (§ 540 Abs. 1 BGB)

Ο ενοικιαστής είναι υποχρεωμένος να παρέχει απόδειξη άδειας διαμονής σε περίπτωση διαφωνίας. Υπάρχουν συγκεκριμένες παρακάτω εξαιρούμενες ομάδες που δεν απαιτούν την ενυπόγραφη σύμφωνη γνώμη του ιδιοκτήτη (vgl. BayObLG GE 97, 1463)

  • Υπενοικίαση από στενά μέλη της οικογένειας.
  • Σύζυγος
  • Γονείς
  • ή τα παιδιά
  • Επισκέπτες με χρήση οικιακού ή νοσηλευτικού προσωπικού

Προσοχή! Τα αδέρφια ή άλλοι απόμακροι συγγενείς ή συνεργάτες δεν περιλαμβάνονται και πρέπει να εγκριθούν από τον ιδιοκτήτη (BGH-Urteil vom 5.11. 2003 – VIII ZR 371/02).

Το δικαίωμα της υπενοικίασης

Σύμφωνα με την απόφαση της BGH οποιοδήποτε μπορεί να αποδείξει έννομο συμφέρον για τη μερική εκμίσθωση του διαμερίσματός του έχει δικαίωμα να το κάνει.  BGB, 553 ).

Αυτό δεν ισχύει όμως αν ενοικιάζεται ολόκληρο το διαμέρισμα.

Υπάρχει νόμιμο συμφέρον το οποίο περιλαμβάνει:

  • Εάν ο μισθωτής εξαρτάται οικονομικά από την υπομίσθωση
  • Εάν δεν μπορείτε προσωρινά να χρησιμοποιήσετε το διαμέρισμά σας για επαγγελματικούς λόγους
  • Προσωπικοί λόγοι για τους οποίους δεν θέλετε να ζήσετε μόνος σας σε μεγάλη ηλικία
  • Είσοδος των γονέων στο διαμέρισμα μετά την αποχώρηση του συζύγου
  • Εισαγωγή ενός υπενοικιαστή μετά το διαζύγιο και απομάκρυνση από τον πρώην σύζυγο ή σύντροφο.
  • Είσοδος ενός μισθωτή για τη δημιουργία μιας μακροπρόθεσμης κοινότητας συγκατοίκων
  • Εισαγωγή αδελφών που έχουν ανάγκη στέγασης
  • Εισαγωγή ενός υπενοικιαστή για τη φροντίδα των παιδιών

Εάν ο ιδιοκτήτης αρνηθεί αυτό τον δικαίωμα στον μισθωτή, αυτός μπορεί να μηνύσει βάση δικαιωμάτων ή έχει δικαίωμα καταγγελίας. Ο αποκλεισμός της εκμίσθωσης σε τρίτους, ο οποίος συχνά περιλαμβάνεται σε συμβόλαια ενοικίασης, χωρίς τη ρητή γραπτή συγκατάθεση του ιδιοκτήτη, είναι αναποτελεσματικός. BGH in NJW 1991, 1750 ).

Στην υποκείμενη υπόθεση, το Ομοσπονδιακό Δικαστήριο αποφάνθηκε υπέρ ενός ζευγαριού από το Αμβούργο, το οποίο ήθελε να νοικιάσει τμήματα του διαμερίσματός τους για μια περίοδο αρκετών ετών στο εξωτερικό. Ο ιδιοκτήτης το απαγόρευσε αυτό και έπρεπε να πληρώσει αποζημίωση στους ενοικιαστές. Ο ιδιοκτήτης θα έχει το δικαίωμα να αρνηθεί τη μερική εκμίσθωση εάν

  • ο ενοικιαστής θέλει να μεταπωλήσει το διαμέρισμα στους τουρίστες
  • το διαμέρισμα θα κατοικείται και από άλλον
  • Υπάρχουν ενδείξεις ότι το υποψήφιος λειτουργεί παράλογα και μπορεί να διαταράξει την ησυχία του σπιτιού.

Η άδεια εκμίσθωσης

Όποιος επιθυμεί να αποκτήσει άδεια εκμίσθωσης από τον ιδιοκτήτη του θα πρέπει να το κάνει γραπτώς και εμπρόθεσμα, διότι σε περίπτωση διαφωνίας ο ενοικιαστής πρέπει να μπορεί να αποδείξει ότι έχει δοθεί τέτοια άδεια. Η επιστολή πρέπει να αποσταλεί με courier ή συστημένο.

  • Πρέπει να περιέχει το πλήρες όνομα των υπενοικιαστών καθώς και τους λόγους για την επιθυμητή υπο-εκμίσθωση.
  • Θα πρέπει επίσης να εξηγηθεί γιατί αυτές οι περιστάσεις προέκυψαν μετά τη σύναψη της αρχικής σύμβασης ενοικίασης. Εάν δεν έχει δοθεί στον ιδιοκτήτη η πληροφορία αυτή, τότε μπορεί να αρνηθεί να δώσει την άδεια εκμισθώσεις.
  • Κάθε νέος μισθωτής ή αν ο μισθωτής αλλάξει, πρέπει να εγκριθεί ξανά από τον ιδιοκτήτη.

Ο μισθωτής δεν χρειάζεται να παράσχει πληροφορίες σχετικά με τη φερεγγυότητα του μισθωτή (δηλαδή απόδειξη εισοδήματος ή παρόμοιο) ή το ποσό του ενοικίου. Αυτό επηρεάζει μόνο τους βασικούς μισθωτές και τα υπομισθωτές. Ο κύριος μισθωτής εξακολουθεί να είναι υπεύθυνος για την πληρωμή του συνολικού ενοικίου.

Τι πρέπει να ληφθεί υπόψη κατά την εκμίσθωση από τον κύριου μισθωτή;

Η σύμβαση εκμίσθωσης πρέπει να συνάπτεται γραπτώς. Πρέπει να περιέχει:

  • τι είναι το ενοίκιο
  • περίοδος ειδοποίησης αποχώρησης
  • Περίοδος εκμίσθωσης
  • Βοηθητικά προγράμματα
  • Τρόπος πληρωμής και ποσό κατάθεσης ενοικίου
  • Δωμάτια που παρέχονται στον ενοικιαστή για χρήση
  • Αντικείμενα και συσκευές στην κουζίνα και στο μπάνιο που μπορεί να χρησιμοποιηθούν
  • Κανονισμοί για επισκευές συντήρησης.

Οι κανονισμοί για τις επισκευές συντήρησης είναι σημαντικοί λόγω του γεγονότος ότι ο κύριος μισθωτής ευθύνεται για όλες τις ζημιές και τις δυσλειτουργίες που εμφανίζονται στο ενοικιαζόμενο ακίνητο κατά τη διάρκεια της μίσθωσης. Εάν δεν συμφωνηθεί τίποτα, το υπενοικιαστής δεν χρειάζεται να πληρώσει καμία ζημιά, ακόμη και αν το προκάλεσε. Επομένως, είναι απαραίτητο να ενημερωθείτε εκ των προτέρων, να κοιτάξετε προσεκτικά μισθωτήριο συμβόλαιο και να εξασφαλίσετε τον εαυτό σας στη σύμβαση.

Προκειμένου να εξασφαλίσετε τον εαυτό σας οικονομικά, θα πρέπει επίσης να συμφωνήσετε μια κατάθεση ενοικίασης στο συμφωνητικό ενοικίασης την οποία ο υπομισθωτής καταθέτει ως εγγύηση για τον κύριο μισθωτή.

Λειτουργεί επίσης ως προστασία έναντι απώλειας ενοικίου ή για την αποκατάσταση τυχόν ζημιών. Συνιστάται επίσης να ζητήσετε πιστοποιητικό χρεών της κατοικίας που έχουν προκύψει πριν από την δική σας είσοδο με την υπογραφή της σύμβασης.

Κατά την παράδοση του χώρου σας:

Θα πρέπει επίσης να κάνετε μια γραπτή αναφορά της κατάστασής του, την ώρα που το παραλάβατε. Έτσι δεν θα υπάρχουν διαφωνίες σχετικά με το αν υπήρχαν ήδη ή έγιναν μικρά σημάδια ( π.χ. γρατσουνιά στο πλακάκι ) ή όχι. Άλλα αμφιλεγόμενα ζητήματα που πρέπει να διευκρινιστούν εκ των προτέρων είναι οι κανόνες επίσκεψης και διαμονής καθώς επίσης και το πού και αν επιτρέπεται το κάπνισμα.

Είτε φίλοι είτε ξένοι – εάν θέλετε να μοιραστείτε το διαμέρισμά σας με έναν ενοικιαστή, είναι καλύτερα να συμφωνήσετε και να ρυθμίσετε όσα περισσότερα θέματα μπορείτε μεταξύ σας και γραπτά, παρά λιγότερα. θα πρέπει να ρυθμίσετε πάρα πολύ από ό, τι πολύ λίγο.

Δεν υπάρχει χειρότερο από όταν οι ασάφειες και οι παρεξηγήσεις στο σπίτι σας οδηγούν σε αντιπαραθέσεις!

…συνεχίζεται σε δεύτερο μέρος σύντομα!

Πηγή: kautionsfrei.de