Εκμίσθωση – υπενοικίαση δωματίων ή διαμερισμάτων. (δεύτερο μέρος)
Τί επιτρέπεται και πότε;
Προσεγγίζουμε ένα από τα βασικότερα θέματα που απασχολούν το γκρουπ μας και λύνουμε τις επι μέρους απορίες που υπάρχουν για τα δικαιώματα και υποχρεώσεις του ενοικιαστή, υπενοικιαστή και ιδοκτήτη.
Συνέχεια από το πρώτο μέρος του άρθρου
Ο νόμος περί απαλλοτρίωσης
Η ενοικίαση του διαμερίσματός σας σε τουρίστες είναι ένας κερδοφόρος τρόπος εξοικονόμισης του ενοικίου, αλλά ενάντια στους κανονισμούς και θεωρείται κατάχρηση του χώρου. Πολλοί ενοικιαστές διαφημίζουν το διαμέρισμά τους ως διαμέρισμα προς ενοικίαση για τη περίοδο των διακοπών και το προσφέρουν με ημερήσια χρέωση. Σε διάφορες πόλεις στη Γερμανία έχει εισαχθεί νόμος που ο επιτρέπει αυτό ενώ σε άλλες ακόμα αναζητούν μια λύση. Το Βερολίνο, το Μόναχο και η Στουτγκάρδη είναι πόλεις που έχουν διαμορφώσει ειδική νομοθεσία γι’αυτό το σκοπό.
Ο νόμος αυτος παρέχει στέγαση σε ενοικιαστές και όχι τουρίστες. Το Μόναχο επιτρέπει την ενοικίαση διαμερισμάτων για άνω τους τρεις μήνες. Όποιος πιάστηκε να εκματαλλεύεται εσφαλμένα το σπίτι του μπορεί να αναμένει υψηλά πρόστιμα.
Τόσο οι ενοικιαστές όσο και οι πολιτικοί κάθε πόλης έχουν υποσχεθεί κατά διαστήματα πολλά, αλλά οι εφαρμοσμένες δυνατότητες βάση νόμου είναι περιορισμένες. Για παράδειγμα, δεν επιτρέπεται από τις αρχές του Βερολίνου να ψάχνουν στο διαδίκτυο για τέτοιου είδους παραβάσεις. Έτσι ουσιαστικά δεν υπάρχει μηχανισμός ελέγχου.
Εξοικονομήστε ενοίκιο χωρίς φόβο τερματισμού του συμβολαίου σας
Η υποεκχώρηση διαμερίσματος σε τουρίστες δεν είναι ακόμα δυνατή χωρίς να γίνει προηγούμενη συζήτηση με τον ιδιοκτήτη του διαμερίσματος.
Όσο δελεαστικά και να είναι τα επιπλέον κέρδη, τόσο επικίνδυνα είναι. Εάν νοικιάσετε το διαμέρισμά σας σε τρίτους χωρίς την άδεια του ιδιοκτήτη, διαπράττετε παραβίαση της σύμβαση και κινδυνεύετε να τερματιστεί το συμβόλαιό σας με τον ιδιοκτήτη, χωρίς μάλιστα καμία προειδοποίηση.
Σχετική απόφαση του Περιφεριακού Δικαστηρίου του Βερολίνου επιτρέπει στους ιδιοκτήτες να τερματίσουν το συμβόλαιο με τους μισθωτές τους χωρίς προειδόποίηση, εφ’ όσον αυτοί το νοικιάσουν και δεν ενημερώσουν πριν σύμφωνα με το κανονισμό ( Περιφερειακό Διακαστήριο Βερολίνου, απόφαση 3ης Φεβρουαρίου 2015 AZ 67 T 29/15 ). Ο ιδιοκτήτης έχει το δικαίωμα να μηνύσει σύμφωνα με τη § 541 BGB .
Η περίπτωση “LG Berlin” (πραγματικό παράδειγμα – γεγονότα και απόφαση)
Ο τερματισμός συμβολαίου χωρίς προειδοποίηση σε περίπτωση υπεξαίρεσης σε τουρίστες είναι δικαιολογημένος. Αυτό αποφασίστηκε επίσης από το Περιφερειακό Διακστήριο Βερολίνου ως μέρος μιας σχετικής απόφασης αναφορικά με το κόστος και την πιθανότητα επιτυχημένης έξωσης ( ΑΖ 67 Τ 29/15)
Ο ιδιοκτήτης έχει ειδοποιήσει τον ενοικιαστή, ότι γνωρίζει ότι έχει δώσει το διαμέρισμά του για ενοικίαση στη τουριστική πλατφόρμα AIRBNB και το νοικιάζει με ημερήσια χρέωση. Ακόμα και μετά την ειδοποίηση ο ενοικιαστής συνεχίζει να προβάλει το διαμέρισμα προς ενοικίαση στη πλατφρόρμα. Το Πολιτικό Επιμελητήριο 67 του περιφερειακού Δικαστηρίου Βερολίνου αποφάσισε ότι ο ιδιοκτήτης μπορεί να τερματίσει χωρίς καμία ειδοποίηση το συμβόλαιο του ενοικιαστή. Εάν όντως η ενοικίαση έγινε στον τουρίστα τελικά, δε παίζει κανένα ρόλο.
- Για τη επινοικίαστη του διαμερίσματος σε τρίτους απαιτείται η άδεια του ιδιοκτήτη. Χωρίς αυτήν η ενοικίαση επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να καταγγείλει αμέσως τη σύμβαση ενοικίασης.
- Η απόφαση για τη μεταφορά χρήσης του διαμερίσματος σε τρίτους ανήκει αποκλειστικά στον ιδιοκτήτη!
- Εάν δε συμφωνήσει ο ιδιοκτήτης με αυτό ή το έχει πει ότι το απαγορεύει ή έχει προειδοποιήσει τον ενοικιαστή, τότε η εκμίσθωση σε τρίτους είναι αντίθετη με τη σύμβαση, συνεπώς παράνομη.
Σε περίοδο διακοπών!
Συνηθισμένη περίπτωση να αναζητούν οι ενοικιαστές τρίτο για να επικοινιάσουν το διαμέρισμά τους σε περίοδο διακοπών. Αρκετά λογικό θα σκεφτεί κανείς, ειδικά αν οι διακοπές είναι μεγαλης διάρκειας. Έχει άδεια όμως ή όχι;
Η απάντηση είναι ΟΧΙ
- Εάν ο ιδιοκτήτης έχει δώσει την άδειά του για εκμίσθωση, αυτό δε σημαίνει αυτόματα ότι το διαμέρισμα μπορεί να ενοικιαστεί σε τουρίστες σε καθημερινή βάση. Απόφαση BGH 8ης Ιουνίου 2014 VIII ZR 210/13
- Η ενοικίαση διαμερίσματος σε τουρίστες απαιτεί ειδική άδεια από τον ιδιοκτήτη.
- Η εκμίσθωση χωρίς προηγούμενο ενημέρωση του ιδιοκτήτη αφορά επίσης και την επινοικίαση με ημερήσια χρέωση.
- Μόνο πιο μακροχρόνια εκμίσθωση επιτρέπεται και χωρίς ημερήσια χρέωση.
Περίπτωση που βρέθηκε στο BGH – Ομοσπονδιακό Διακαστήριο (παράδειγμα)
Ο ενοικιαστής ζούσε σε ένα διαμέρισμα δωματίων στο Βερολίνο από το 2003. Το 2008 ο ενοικιαστής έλαβε από τον ιδιοκτήτη του άδεια να εκμισθώσει το διαμέρισμα σε τρίτο, επειδή ο ίδιος θα χρησιμοποιούσε το διαμέρισμα μόνο κάθε 14 μέρες.
- Η άδεια του δώθηκε αμέσως να επινοικιάζει χωρίς να χρειάζεται κάθε φορά επιβεβαίωση από τον ιδιοκτήτη.
- Συμφωνήθηκε ένα πληρεξούσιο σύμφωνα με το οποίο η χρέωση τόκων της κατάθεσης ενοικίου, τα τιμολόγιο εξόδων συντήρησης, η αύξηση ενοικίου κ.α. πρέπει να γίνονται όταν παραδοθεί το σχετικό τιμολόγιο χρέωσης με το ταχυδρομείο, ανεξάρτητα από το αν το διαμέρισμα είναι μισθωμένο σε τρίτο ή όχι.
Νέοι ιδιοκτήτες απειλούνται με καταγγελία
Παράδειγμα περίπτωσης αλλαγή ιδιοκτήτη.
Αφού το διαμέρισμα πουλήθηκε ο μισθωτής πρέπει να ζητήσει ξανά την άδεια εκμίσθωσης από τον νέο ιδιοκτήτη. Ο νέος ιδιοκτήτης παραπονέθηκε και προειδοποίησε τον ενοικιαστή ότι θα τερματήσει τη σύμβαση. Ο μισθωτής παραπονέθηκε στις αρχές διότι νόμιμα επινοικιάζει το διαμέρισμα σύμφωνα με το προηγούμενο ιδιοκτήτη και δεν έχει κάνει κάτι λάθος.
Ο ιδιοκτήτης εξέδωσε μια δεύτερη προειδοποίηση ενώ ο ενοικιαστής δεν είχε ιδέα και έβαλε παράλληλα το διαμέρισμα ξανά προς ενοικίαση στο διαδίκτυο. Ο ιδιοκτήτης χωρίς προειδοποίηση πλέον έκανε καταγγελία της σύμβασης του ενοικιαστή, χωρίς να είναι υποχρεωμένος να ειδοποιήσει και με ότι χρονική προθεσμία επιθυμούσε ο ίδιος.
Συμπέρασμα
Ήταν νόμιμη η επινοικίαση;
ΌΧΙ. Σύμφωνα με το Ομοσπονδιακό Διακαστήριο (BGH) ανακοινώθηκε ότι ο μισθωτής δεν είχε δικαίωμα να εκμισθώσει το διαμέρισμα σε τουρίστες. Η ενοικίαση σε τουρίστες διαφέρει από την ενοικίαση προς τρίτους σε μακροχρόνια βάση. Η άδεια του ιδιοκτήτη δεν ήταν για ημερήσια χρέωση επικοικίαση σε τουρίστες. Αυτό μπορεί να αποδειχθεί και από το πληρεξούσιου του ταχυδρομείου, μια και μια τέτοια ενέργεια δε μπορεί να γίνει σε ημερήσια χρέωση.
